"7월에 부동산 세금이 바뀐다더라"는 이야기가 부쩍 늘었습니다. 그런데 상담에서 확인해 보면, 이미 시행 중인 변화와 아직 논의 단계인 이야기를 뒤섞어 알고 계신 경우가 많습니다. 지금 필요한 것은 개편 예측이 아니라, 확정된 것과 아닌 것을 가르는 일입니다.
3줄 요약
- 이미 시행 중인 사실: 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝나, 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자에게 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.
- 아직 확정 아닌 것: 종합부동산세·공정시장가액비율·장기보유특별공제 개편은 정부가 발표를 예고한 단계로, 내용·시기·폭이 모두 미정입니다.
- 지금 할 일은 매도·증여 실행이 아니라 보유 현황과 거주 기간을 정리해 두는 것입니다.
지금 확정된 사실은 무엇인가요?
가장 중요한 변화는 개편 논의가 아니라 이미 벌어진 일입니다.
4년여간 유지되던 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게는 기본세율(6~45%)에 2주택자 20%p, 3주택 이상 30%p가 가산됩니다. 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 배제됩니다.
이것은 앞으로 논의될 개편안과 무관하게, 지금 팔면 지금 적용되는 현행 제도입니다. "중과가 완화될 것 같으니 기다린다"와 "지금 팔면 중과다"는 별개의 이야기이므로 혼동하지 않으셔야 합니다.
현행 주요 세율도 그대로입니다. 취득세는 1주택 13%, 2주택 8%, 3주택 이상·법인 12%(지방교육세 등 포함 시 각각 8.8%·13.4%)이고, 종합부동산세는 일반 0.52.7%, 3주택 이상 등 중과 최대 5.0%이며 기본공제는 1세대 1주택 12억 원, 그 외 인별 9억 원입니다. 주택분 공정시장가액비율은 60%(1세대 1주택 43~45%)입니다.
개편 논의는 어디까지 왔나요?
발표 전 단계입니다. 확정된 것은 없습니다.
2026년 7월 현재 정부는 보유세·양도세·취득세를 아우르는 세제 개편 논의에 착수해 쟁점을 정리하고 공개토론회를 여는 단계입니다. 즉 방향이 거론되는 중이지, 법이 바뀐 것이 아닙니다. 현재 거론되는 쟁점을 정리하면 다음과 같습니다.
| 세목 | 거론되는 방향(미확정) |
|---|---|
| 종합부동산세 | 과세 기준을 '주택 수'에서 '주택 가액' 중심으로 전환할지, 초고가 1주택 혜택을 축소할지 |
| 보유세 과표 | 세율 인상보다 공정시장가액비율(현행 60%) 상향, 과표구간 세분화 등으로 접근 |
| 양도세 | 장기보유특별공제를 '보유' 중심에서 '실거주' 중심으로 재편할지 |
| 취득세 | 서민·중산층 세율 인하, 지방 다주택 중과 지역별 완화 vs 다주택·비거주 취득 규제 강화 |
여기서 짚어야 할 점이 있습니다. 흔히 "거래세를 낮추고 보유세를 올린다"는 한 줄로 정리되곤 하지만, 실제 논의는 그렇게 단순하지 않습니다. 취득세는 인하와 강화가 함께 거론되고, 보유세도 세율 인상보다 과세표준을 키우는 방식이 우선 검토되는 상황입니다.
취득세가 낮아진다는데, 지금 사면 손해인가요?
지금 단계에서는 답을 낼 수 없습니다.
취득세 인하는 거론되는 방향 중 하나일 뿐, 대상·폭·시기가 정해지지 않았습니다. 서민·중산층 주거 이동 비용을 낮추자는 주장과 생애최초 감면 등 현행 제도로 충분하다는 반론이 함께 있고, 다주택·비거주 취득에 대해서는 오히려 규제를 강화하자는 검토도 있습니다.
확정되지 않은 방향에 맞춰 취득 시점을 미루면, 실제 개정안이 예상과 다를 때 기다린 기간만큼 기회를 잃을 수 있습니다. 반대로 서둘러 취득했다가 인하가 시행되면 아쉬움이 남습니다. 어느 쪽이든 확정 전 베팅이라는 점은 같습니다.
보유세가 강화되면 다주택자는 어떻게 해야 하나요?
지금 할 수 있는 것은 실행이 아니라 정리입니다.
보유세 강화가 거론되는 상황에서 다주택자가 지금 준비할 수 있는 것은 다음과 같습니다.
- 보유 주택별 공시가격과 조정대상지역 여부 정리 — 종부세 부담과 양도세 중과 판정에 모두 쓰입니다.
- 주택별 실제 거주 기간 확인 — 양도세 개편이 실거주 중심으로 거론되는 만큼 미리 확인해 둘 값입니다.
- 처분·증여를 고려한다면 '지금 실행'이 아니라 '발표 후 실행' 시나리오까지 함께 준비
특히 증여는 신중해야 합니다. 증여 취득세는 이미 시가인정액 기준으로 과세되어 과거만큼 절세 효과가 크지 않고, 가족 간 저가 거래에 대한 규제도 강화되는 흐름입니다. 보유세가 강화되면 증여받은 사람의 보유세 부담도 함께 커지므로, 증여 후 상황까지 계산해야 합니다.
세제 개편 전에 미리 팔거나 증여하는 게 유리한가요?
확정 전에 서두르는 것이 가장 위험합니다.
실제 개정안에서 적용 대상·시기·폭이 지금 거론과 달라질 수 있고, 그러면 처분·취득 시점에 따라 오히려 세 부담이 커질 수 있습니다. 게다가 다주택자에게는 이미 중과가 재개된 상태라, 지금 조정대상지역 주택을 팔면 완화를 기대하며 기다린 것과 무관하게 중과세율이 적용됩니다.
지금 시점에서 합리적인 태도는 확정된 현행 제도로 내 상황을 계산해 보고, 개정안이 공식 발표된 뒤 큰 결정을 내리는 것입니다.
아톰이 보는 법
세제 개편 국면에서 저희가 상담 때 가장 먼저 하는 일은 전망을 말씀드리는 것이 아니라, "이건 이미 시행 중이고, 저건 아직 이야기 단계입니다"를 갈라 드리는 것입니다. 실제로 상담에서 확인해 보면 중과 재개처럼 이미 벌어진 변화는 모르시고, 아직 발표도 안 된 개편안에 맞춰 매도 계획을 세우고 계신 경우가 적지 않습니다.
세금은 예측이 아니라 확정된 법으로 계산하는 것입니다. 개편 방향은 참고하되, 의사결정은 현행 제도로 계산한 숫자 위에서 하셔야 합니다. 아톰세무회계는 현행 기준으로 보유·처분 시나리오를 시뮬레이션하고, 개정안이 발표되면 그 내용으로 다시 계산해 비교해 드립니다. 모든 수치는 검증 시점 법령으로 확인하며, 마지막 단계에서 아톰 검증 시스템으로 재점검합니다.
체크리스트
- 보유 주택별 공시가격과 조정대상지역 해당 여부를 정리했는가
- 각 주택의 실제 거주 기간을 확인했는가(양도세 개편 대비)
- 다주택자라면 중과가 이미 재개된 사실(2026.5.10~)을 반영해 계산했는가
- 1주택자라면 공시가격과 종부세 공제 기준(12억 원)을 점검했는가
- 큰 결정(매도·증여·취득)을 개정안 발표 후로 미룰 여지가 있는가
자주 묻는 질문
Q. 다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요? A. 네. 한시 배제가 2026년 5월 9일로 종료되어, 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 양도하는 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 이는 개편 논의와 별개로 이미 시행 중입니다.
Q. 종합부동산세가 폐지되거나 재산세에 통합되나요? A. 2026년 7월 기준 확정된 내용이 아닙니다. 현재는 과세 기준을 주택 수에서 주택 가액 중심으로 전환할지, 공정시장가액비율을 올릴지 등이 쟁점으로 논의되는 단계입니다.
Q. 2026년부터 취득세가 낮아지나요? A. 확정되지 않았습니다. 서민·중산층 세율 인하와 지방 다주택 중과 완화가 거론되는 한편, 다주택·비거주 취득 규제 강화도 함께 검토되고 있어 방향을 단정하기 어렵습니다.
Q. 개편 전에 미리 팔거나 증여하는 게 유리한가요? A. 확정되지 않은 방향만 보고 서두르는 것은 위험합니다. 적용 대상·시기·폭이 달라지면 오히려 부담이 커질 수 있으므로, 보유 현황을 정리해 두고 개정안 발표 후 판단하시는 편이 안전합니다.
Q. 지금 무엇을 준비해야 하나요? A. 보유 주택별 공시가격, 조정대상지역 여부, 실제 거주 기간을 정리해 두시면 됩니다. 어떤 방향으로 개편되든 이 세 가지는 판단의 기초 자료가 됩니다.
꼭 확인하세요
본 글은 2026년 7월 기준 정보로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문에서 '거론되는 방향'으로 표기한 내용은 확정·시행된 법령이 아니며, 정부 발표와 국회 논의를 거쳐 대상·시기·폭이 달라질 수 있습니다. 현행 제도(다주택 양도세 중과 재개, 종부세 공제 1주택 12억·그 외 9억, 공정시장가액비율 60%)는 시행 중인 사실입니다. 보유·처분 판단이 필요하시다면, 아톰세무회계의 무료 점검으로 현행 기준 계산부터 확인해 보시기 바랍니다.