2026 종부세 개편 총정리, 거주 하나로 세금이 14배 갈립니다

결론부터 말씀드리면, 이번 종부세 개편은 "몇 채"를 묻지 않고 "얼마짜리 집에, 실제로 사는가"를 묻습니다.

• 1세대 1주택 과세 문턱은 공시가격 14억원(시가 약 20억원)으로 올라가지만, 기본공제는 거주 14억원 / 비거주 9억원으로 갈립니다.
• 세율은 2028년부터 주택 수 구분 없이 가액 기준 단일 체계가 되고, 공정시장가액비율은 70~80%로 오릅니다.
• 보유기간 세액공제는 거주기간 공제로 전환되고, 한도 없던 공제에 600만원 상한이 생깁니다.

정부 계산 사례 하나만 먼저 보겠습니다. 공시가격 15억원(시가 20억원 수준) 주택을 가진 60세 1주택자. 10년을 그 집에 살았다면 2028년 종부세는 약 10.8만원으로 지금(27.6만원)보다 줄어듭니다. 같은 집을 10년 보유만 했다면 약 152.1만원. 같은 사람, 같은 집인데 거주 여부 하나로 14배 차이입니다.

"종부세 폭탄"이라는 말이 돌고 있지만, 절반만 맞습니다. 이번 개편은 모두에게 무거워지는 것이 아니라, 실거주와 비거주 사이에 명확한 선을 긋는 개편입니다. 내 집이 어느 쪽에 서 있는지를 지금 확인해 두셔야 합니다.

나는 종부세 대상인가요?

진입 문턱부터 확인하면 됩니다.

1주택자의 과세 문턱 자체는 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 시가 20억원 수준까지의 1주택은 아예 과세 대상에서 빠진다는 뜻이고, 이 구간에서는 개편이 오히려 완화입니다.

문턱을 넘으면 그때부터 기본공제가 거주 여부로 갈립니다. 거주하는 1주택은 14억원, 거주하지 않는 1주택은 9억원입니다. 지금은 둘 다 12억원이니, 비거주 1주택은 공제가 3억원 깎이는 셈입니다. 전세를 주고 다른 곳에 사는 '갭 보유' 1주택이 이번 개편의 정면에 있습니다.

다주택이면 기본공제를 어떻게 계산하나요?

"4억원 + 거주하는 만큼"이라는 산식으로 바뀝니다.

1주택 외의 보유자는 기본공제가 다음과 같이 계산됩니다.

기본공제 = 4억원 + (5억원 × 거주주택 가액 ÷ 주택가액 합계)

말로 풀면, 4억원은 누구나 받고 나머지 5억원은 보유 주택 중 실제 거주하는 집의 가액 비중만큼만 받는 구조입니다. 정부 사례로 보면 이렇습니다.

• 공시 10억원 주택 2채, 1채 거주: 4억 + (5억 × 10/20) = 6.5억원 공제
• 공시 10억원 주택 3채, 1채 거주: 4억 + (5억 × 10/30) = 약 5.7억원 공제
• 몇 채든 거주하는 집이 없으면: 4억원 공제

지금의 일괄 9억원과 비교하면 다주택자의 공제는 크게 줄고, 그 안에서도 거주 여부가 다시 금액을 가릅니다.

부부 공동명의 1주택은 두 갈래입니다. 각자 납부를 선택하면 거주 시 각 9억원, 비거주 시 각 4억원을 공제받습니다. 1세대 1주택 특례를 신청하면 거주 14억원, 비거주 9억원입니다. 주택가액과 세액공제 적용 여부에 따라 유불리가 갈리므로, 지금 특례를 신청해 둔 부부도 개편 후에는 다시 계산해 볼 필요가 있습니다.

특례주택을 함께 보유한 경우도 정리해 드립니다. 일시적 2주택의 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역 주택 등은 함께 보유해도 1세대 1주택자로 간주됩니다. 이때 거주 여부는 특례주택이 아닌 기존 1주택을 기준으로 판단하고, 예외적으로 일시적 2주택의 신규주택은 그 집에 거주해도 거주로 인정됩니다.

세율과 공정시장가액비율은 얼마나 오르나요?

세 개의 숫자가 동시에 움직입니다. 세율, 비율, 상한입니다.

먼저 세율. 2028년부터 주택 수 구분이 사라지고 가액 기준 단일 세율표가 됩니다.

주목할 지점은 두 곳입니다. 612억원 구간(거주 1주택 기준 시가 약 32억45억원)이 1.0%에서 1.3%로 오르면서 시가 32억원이 실거주 1주택 세부담 증가의 분기점이 됩니다. 그리고 12억원 초과 구간은 1주택이라도 현행 다주택 중과세율과 같은 세율을 적용받게 됩니다. 법인은 '28년부터 5.0% 단일세율입니다.

공정시장가액비율(FMV)은 과세표준을 만들 때 곱하는 비율인데, 현행 60%에서 **1주택자 등은 '27년부터 70%, 3주택 이상·조정대상지역 주택 보유자는 '28년부터 80%**로 오릅니다. 조정지역 1채 + 비조정 1채인 2주택자도 80% 그룹입니다. 공시가격이 한 푼도 오르지 않아도 과세표준이 자동으로 커지는 장치라, 체감 인상폭은 세율표보다 이쪽이 큰 경우가 많습니다.

세부담 상한은 150%에서 **200%**로 올라갑니다. 전년 대비 보유세가 1.5배에서 멈추던 안전판이 2배까지 열린다는 의미로, 개편 효과가 그만큼 빠르게 반영됩니다.

세액공제 개편이 왜 가장 아픈가요?

공제 기준이 바뀌고, 없던 한도가 생기기 때문입니다.

현행 1세대 1주택 세액공제는 연령 공제(60세~ 20%, 65세~ 30%, 70세~ 40%)와 보유기간 공제(5년~ 20%, 10년~ 40%, 15년~ 50%)를 합쳐 최대 80%를, 한도 없이 적용합니다. 고령 장기보유자의 종부세를 사실상 눌러 온 핵심 장치였습니다.

개편안은 이 중 보유기간 공제를 거주기간 공제로 전환합니다. 연령 공제는 그대로 둡니다.

거주해 온 분들은 공제율이 그대로지만, 보유만 해 온 분들은 '28년부터 기간 공제가 통째로 사라집니다. 그리고 거주자라 해도 한도 600만원이 새로 생기면서, 공제액이 수천만원에 달하던 초고가 주택은 공제율 80%를 유지해도 세금이 크게 늘어납니다. "한도 없는 공제가 주택가격이 높을수록 큰 혜택이 된다"는 것이 정부가 밝힌 개편 이유입니다.

그래서 내 종부세는 얼마가 되나요?

정부가 문답자료에 직접 계산해 둔 사례가 가장 정확한 답입니다. 공시가격 변동이 없다고 가정한 '28년 기준입니다.

먼저 거주 1주택(60세, 10년 거주).

같은 조건의 비거주 1주택(60세, 10년 보유만).

표가 말해주는 결론은 셋입니다. 첫째, 시가 30억원 수준까지의 실거주 1주택은 세금이 줄어듭니다. 둘째, 시가 50억원부터는 거주해도 늘어나는데, 이는 세율 인상과 세액공제 한도 600만원이 겹치는 구간이기 때문입니다. 셋째, 비거주는 가액과 무관하게 전 구간에서 큰 폭으로 늘어납니다. 참고로 공시 15억원은 공동주택 상위 2.0%, 공시 50억원은 상위 0.06% 수준입니다.

70세, 10년 거주한 시가 45억원 주택(공시 30억원)의 연도별 경로도 보면, 종부세가 '26년 154.9만원 → '27년 200.3만원 → '28년 281.3만원으로 단계적으로 오릅니다. 같은 집을 보유만 했다면 '28년 1,019.1만원입니다.

세금 낼 현금이 없는 고령자는 어떻게 하나요?

납부유예가 넓어집니다. 이번 개편에서 몇 안 되는 완화 장치입니다.

1세대 1주택자는 요건을 갖추면 주택을 처분(양도·증여·상속)할 때까지 종부세 납부를 미룰 수 있는데, 소득요건이 총급여 7천만원에서 8천만원(종합소득 6천→7천만원)으로 완화됩니다.

여기에 새 통로가 하나 열립니다. 65세 이상이면서 10년 이상 거주했고, 보유세(재산세+종부세)가 연 소득의 10%를 넘는 경우에는 소득요건 자체를 보지 않습니다. 소득은 적은데 집값만 오른 고령 실거주자를 위한 장치입니다. 납세담보로 보증보험을 쓰면 보험료만큼 이자상당가산액도 깎아 줍니다.

세금이 부담된다고 서둘러 증여나 매도부터 검토하기 전에, 납부유예 요건 해당 여부를 먼저 확인해 보시는 편이 순서입니다.

아톰이 보는 법

이번 종부세 개편을 상담할 때 저희가 가장 먼저 보는 것은 공시가격이 아니라 거주 사실을 입증할 수 있는가입니다. 주민등록만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 전근·취학·치료·부모 봉양 같은 부득이한 사유의 비거주는 최대 3년까지, 재건축 공사기간은 절반을 거주로 인정받을 수 있는데('27년 납세의무 성립분부터), 이 인정 요건에 해당하는지 여부로 기본공제 5억원과 기간 공제 50%가 한꺼번에 갈립니다. 제도보다 증빙이 먼저입니다.

두 번째는 종부세만 떼어 보지 않는 것입니다. 비거주 주택의 보유세가 매년 오르는 구조라면, 계속 보유·'27~'28년 매도(양도세 중과 완화 구간)·증여의 세 갈래를 놓고 3~5년 누적 세부담을 비교해야 판단이 섭니다. 세율보다 보유 구조와 매도 시점이 결과를 더 크게 바꿉니다. 숫자로 보면 판단이 쉬워지고, 저희가 이 비교를 종합 절세 보고서 형태로 드리는 이유이기도 합니다.

마지막으로, 부부 공동명의 특례처럼 예전에 유리했던 선택이 개편 후에도 유리하다는 보장이 없습니다. 기본공제 구조와 세액공제 한도가 함께 바뀌었기 때문에, 기존 신청 내역은 한 번 다시 계산해 보셔야 합니다.

내 상황 체크리스트

• 보유 주택 공시가격 합계가 얼마인가 (1주택 14억 / 그 외 9억 기준)
• 과세 대상이라면, 그 주택에 실제 거주하고 있는가
• 거주기간이 5년·10년·15년 구간 중 어디에 있는가
• 비거주 기간 중 전근·취학·치료·부모봉양 등 부득이한 사유가 있는가
• 다주택이라면 거주주택의 가액 비중이 얼마인가 (기본공제 계산)
• 조정대상지역 주택이 포함되어 있는가 (FMV 80% 그룹 여부)
• 부부 공동명의라면 개별 납부와 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한가
• 65세 이상·10년 거주·보유세가 소득의 10% 초과에 해당하는가 (납부유예)

자주 묻는 질문

Q. 공시가격 14억원 이하 1주택인데 뭔가 달라지나요? 과세 대상이 아니므로 종부세 측면에서는 달라지는 것이 없습니다. 오히려 문턱이 12억원에서 14억원으로 올라 시가 20억원 수준까지는 대상에서 빠집니다.

Q. 전세를 주고 있는 1주택은 무조건 기본공제 9억원인가요? 원칙적으로 비거주로 보아 9억원이 적용됩니다. 다만 전근·취학·치료 등 부득이한 사유로 비거주한 기간은 최대 3년까지 거주로 인정될 수 있어, 사유와 기간에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

Q. 상속주택 때문에 2주택이 됐는데 어떻게 되나요? 상속주택이 특례주택 요건에 해당하면 1세대 1주택자로 간주되고, 기존 주택 거주 시 14억원, 비거주 시 9억원이 공제됩니다. 특례 요건에 해당하지 않으면 4억원 + (5억원 × 거주주택 비중) 산식으로 계산됩니다.

Q. 세액공제 한도 600만원이면 실제로 얼마나 영향이 있나요? 정부 사례 기준으로 시가 70억원 수준(공시 50억원) 거주 1주택은 한도 적용 전 공제액이 2,600만원대까지 계산되는데 600만원에서 잘립니다. 이 영향으로 종부세가 468.9만원에서 '28년 3,295.7만원까지 늘어납니다. 반면 공제액이 원래 600만원 이하인 중가액 주택은 한도의 영향이 없습니다.

Q. 언제부터 적용되나요? 정부안 기준으로 공정시장가액비율·세율 등은 '27년 납세의무 성립분부터 단계 적용되고, '28년에 최종 형태가 됩니다. 다만 아직 국회 통과 전이므로 시행 시기와 수치는 달라질 수 있습니다.

꼭 확인하세요

이 글은 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 「2026년 세제개편안」과 그 문답자료의 계산 사례를 기준으로 작성한 일반 정보입니다. 국회 심의 전의 정부안이므로 기본공제·세율·한도·시행 시기는 최종 법률과 시행령에서 달라질 수 있습니다.

또한 위 계산 사례는 공시가격이 변동하지 않는다는 가정 위의 숫자입니다. 실제 세액은 공시가격 변동, 재산세와의 연계, 세부담 상한, 특례주택 해당 여부에 따라 달라집니다. 보유·매도·증여 갈림길에 계시다면 실행 전에 연도별 보유세를 비교해 보시는 편이 안전합니다. 무료 점검은 아톰세무회계 상담 페이지를 참고해 주세요.