가족법인, 만들면 정말 유리한가 — 세무사가 보는 판단 기준

결론부터 말씀드리면, "법인세는 9%부터"라는 계산으로 가족법인을 만드시면 안 됩니다. 부동산 임대가 주업인 가족법인에는 그 구간이 존재하지 않습니다.

• 전형적인 임대 가족법인(가족 지분 50% 초과·직원 5인 미만)은 2025년부터 최저세율 구간이 삭제됐고, 2026년부터는 **최저 20%(지방소득세 포함 22%)**입니다.
• 법인에 쌓인 돈은 내 돈이 아닙니다. 급여나 배당으로 꺼내는 순간 세금이 한 번 더 붙고, 절차 없이 꺼내면 가지급금이 됩니다.
• 그래서 가족법인의 이점은 세율표가 아니라 소득 분산, 이익 유보, 지분 승계라는 구조에서 나옵니다. 구조를 쓸 계획이 없다면 이점도 없습니다.

요즘 상담에서 가장 자주 듣는 말이 "주변에서 다들 가족법인 만든다는데 저도 늦은 건가요?"입니다. 임대소득이 종합소득에 얹히면서 세율이 35%, 38%로 올라가는 걸 보면 조급해지실 만합니다.

하지만 실제로 계산해 보면 답이 갈립니다. 만들어서 유리해지는 분과, 만들어서 유지비와 세금을 이중으로 내게 되는 분이 명확히 나뉩니다. 갈림길이 어디인지부터 보겠습니다.

개인과 법인, 세율 차이가 실제로 얼마나 되나요?

비교 대상부터 바로잡아야 합니다. 임대 가족법인의 세율은 9%가 아니라 20%입니다.

2026년 현행 법인세율은 과세표준 2억 원 이하 10%, 2억~200억 원 20%입니다(2025년 12월 개정으로 전 구간 1%p 인상). 그런데 다음 세 가지에 모두 해당하는 법인은 '성실신고확인대상 소규모 법인'으로 분류되어 2억 이하 최저 구간 없이 **200억 원까지 일괄 20%**를 적용받습니다.

1. 지배주주와 특수관계자 지분이 50% 초과
2. 부동산임대업이 주업이거나, 임대·이자·배당수익 합계가 매출의 50% 초과
3. 상시근로자 5인 미만

가족끼리 지분을 나눠 임대용 부동산을 담는 법인, 즉 이 글을 읽으시는 분들이 만들려는 바로 그 법인이 정확히 여기 해당합니다. 이 세율로 개인 종합소득세와 비교하면 이렇습니다.

손익분기는 과세표준 약 1억 원입니다. 임대소득 과표가 그 아래라면 법인이 세율에서조차 이기지 못합니다. 그리고 이 표에는 함정이 하나 더 있습니다. 법인 쪽 숫자는 돈이 법인 통장에 머물러 있을 때의 세금이라는 점입니다.

덧붙여 이 유형의 법인은 조세특례제한법상 중소기업에서도 제외되어 각종 감면을 받지 못하고, 업무용승용차·기업업무추진비 한도도 일반 법인의 절반 수준으로 묶입니다. 세율표 밖에서도 계속 불리한 취급을 받는 구조입니다.

법인 돈을 생활비로 쓰면 무슨 일이 생기나요?

법인은 대표와 남남입니다. 여기서 두 번째 세금과 가지급금 문제가 시작됩니다.

법인 이익을 개인이 쓰려면 급여나 배당이라는 절차를 거쳐야 합니다. 급여는 근로소득세와 4대보험이, 배당은 15.4% 원천징수에 더해 연 2,000만 원을 넘으면 금융소득 종합과세로 다른 소득과 합산됩니다. 위 표에서 법인이 유리해 보였던 격차는, 꺼내 쓰는 금액이 커질수록 이 두 번째 세금이 다시 메워 버립니다. 임대소득 대부분을 생활비로 쓰셔야 하는 구조라면 법인의 세율 이점은 사실상 사라진다고 보는 것이 정확합니다.

절차 없이 통장에서 그냥 이체하면 가지급금이 됩니다. 세법은 이를 법인이 대표에게 빌려준 돈으로 보아 연 4.6%(현행 당좌대출이자율, 법인세법 시행규칙 제43조)의 이자를 받은 것으로 간주해 법인세를 매기고, 정리되지 않으면 대표자 상여로 처분되어 소득세까지 추징될 수 있습니다. 상담에서 만나는 가족법인 문제의 상당수가 설립이 아니라 이 인출 단계에서 터집니다.

그래서 가족법인이 힘을 쓰는 경우는 반대입니다. 당장 쓰지 않아도 되는 소득을 22%만 내고 법인에 유보해 재투자하거나, 급여·배당을 가족 여러 명에게 나눠 각자의 낮은 세율 구간을 쓰는 경우입니다. 소득 분산과 유보라는 구조를 쓸 사람에게 유리한 도구이지, 세율표만 보고 갈아타는 도구가 아닙니다.

유지비는 매년 얼마나 드나요?

세금 계산 전에 고정비부터 빼야 합니다.

법인은 복식부기 기장과 법인세 신고가 의무라 기장·조정 수수료로 통상 연 100만~300만 원 이상이 들고, 대표 급여를 설정하면 4대보험이 따라옵니다. 성실신고확인대상이면 확인 비용이 추가되고, 자산 120억 원 이상 등 요건에 해당하면 외부감사 비용도 발생합니다. 등기 변경, 법인카드·계좌 관리 같은 행정 부담은 돈으로 환산되지 않지만 실재합니다.

앞의 손익분기 표와 겹쳐 보면 결론이 나옵니다. 과세표준 1억 원에서 세금 차이가 사실상 0인데 유지비가 연 수백만 원이라면, 순이익 기준 대략 1억 원을 넘지 않는 임대소득으로는 법인이 계산상 지는 게임입니다. 통용되는 "5,000만 원이면 법인 검토"라는 말은 최저세율 9~10%가 적용되던 일반 법인 기준의 낡은 공식입니다.

자녀에게 주식을 증여하면 상속세가 줄어드는 게 맞나요?

방향은 맞습니다. 다만 "언제, 무엇을" 증여하느냐가 효과의 전부입니다.

비상장 법인 주식은 순손익가치와 순자산가치를 3:2로 가중평균해 평가합니다(상속세 및 증여세법 제63조). 단, 부동산이 자산의 50% 이상인 법인은 2:3으로 순자산가치 비중이 커지고, 80% 이상이면 순자산가치로만 평가합니다. 부동산 임대법인은 대부분 뒤쪽에 해당하므로, 법인에 부동산이 이미 담긴 뒤에는 주식 평가액이 부동산 가액을 거의 그대로 따라갑니다. 이때 증여하면 부동산을 직접 증여하는 것과 세금이 크게 다르지 않습니다.

승계 효과가 나는 시점은 자본금이 작은 설립 초기입니다. 낮은 평가액으로 자녀 지분을 먼저 만들어 두면, 이후 법인 가치 상승분이 처음부터 자녀 몫으로 쌓입니다. 부모가 다 키운 뒤 넘기는 것과 시작부터 나눠 갖는 것의 차이이고, 이것이 가족법인의 승계 기능의 실체입니다. 다만 자녀가 자금 출처 없이 지분을 취득하거나, 법인과 가족 간 거래가 시가와 어긋나면 부당행위계산부인(특수관계인 간 거래를 세무서가 인정하지 않고 시가로 다시 계산하는 것)과 증여 이슈가 따라붙으므로, 지분 설계는 처음부터 증빙 가능한 형태로 해야 합니다.

이미 가진 부동산을 법인에 넣으면 되지 않나요?

여기가 가장 비싼 구간입니다. 옮기는 행위 자체에 세금이 두 번 붙습니다.

개인 부동산을 법인으로 이전하는 것은 세법상 양도입니다. 개인에게 양도소득세가 나오고, 법인에는 취득세가 나옵니다. 한때는 법인전환 시 양도세 이월과세와 취득세 감면 특례가 있었지만, 부동산임대업은 이 특례 대상에서 제외되어 있습니다. 임대용 부동산은 정면으로 두 세금을 다 내고 옮겨야 한다는 뜻입니다.

특히 주택은 법인 취득 시 취득세가 12% 중과되고, 법인 보유 주택은 종부세 기본공제가 0원에 단일 최고세율이 적용됩니다. 여기에 2026년 8월 발표된 세제개편안(국회 미통과 정부안)은 법인 주택 종부세를 2028년부터 5.0% 단일세율로 더 올리는 내용을 담고 있습니다. 방향이 강화 쪽으로 잡혀 있는 만큼, 주택을 담는 가족법인은 현재 세제에서 답을 찾기 어렵습니다. 가족법인 논의가 실익을 갖는 영역은 사실상 상가·건물 등 주택 외 부동산과 신규 취득분입니다.

기존 보유 부동산이라면 현물출자, 매매, 증자 중 어떤 방식이든 양도세·취득세 구조가 달라지므로, 이전 비용 총액과 이후 절감액의 회수 기간을 먼저 계산해 봐야 합니다. 이전 비용을 회수하는 데 십수 년이 걸리는 계산이 나오는 경우도 드물지 않습니다.

아톰이 보는 법

가족법인 상담에서 저희가 가장 먼저 보는 것은 세율표가 아니라 돈의 사용 계획입니다. 임대소득을 생활비로 쓰실 분인지, 법인에 쌓아 다음 물건으로 굴리실 분인지. 전자라면 법인은 세금을 두 번 내는 길이 되기 쉽고, 후자라면 22% 유보의 힘이 실제로 작동합니다. 설립이 아니라 설계의 문제라는 말이 여기서 나옵니다.

두 번째로 보는 것은 10년 뒤 그림입니다. 지분 구성을 어떻게 시작하는지에 따라 같은 법인이 승계 도구가 되기도 하고, 나중에 풀기 어려운 매듭이 되기도 합니다. 초기 지분 설계, 가족 급여의 적정선, 배당 시점은 설립 등기 전에 정해야 하는 것들이지 나중에 고치는 것들이 아닙니다.

마지막으로, 이 판단은 일반론으로 끝나지 않습니다. 개인 유지·법인 신규취득·기존 부동산 이전의 세 갈래를 놓고 이전 비용, 연간 세금, 유지비, 승계 효과까지 넣어 시뮬레이션해 보면 답이 보입니다. 저희가 말이 아니라 비교표가 담긴 보고서로 결론을 드리는 이유입니다. 주변에서 들으신 "법인이 무조건 유리하다"는 말이 틀린 건 아니지만, 그 말이 맞는 사람은 생각보다 좁게 정의되어 있습니다.

내 상황 체크리스트

• 임대소득 과세표준(수입이 아닌 순소득 기준)이 연 1억 원을 넘는가
• 임대소득 없이도 생활비가 해결되어, 이익을 법인에 유보할 수 있는가
• 급여·배당을 나눌 가족 구성원이 있고, 각자 소득 구간이 낮은가
• 검토 대상이 주택인가, 주택 외 부동산인가 (주택이면 취득세 12%·종부세 중과 확인)
• 기존 보유 부동산 이전인가, 신규 취득인가 (이전이면 양도세+취득세 총액 계산)
• 연 기장료·4대보험 등 고정 유지비를 세 절감액이 상회하는가
• 자녀 지분을 초기에 설계할 계획과 자금 출처 소명 방안이 있는가
• 법인 자금을 개인적으로 쓰지 않을 자신이 있는가 (가지급금)

자주 묻는 질문

Q. 남들 다 만든다는데 지금이라도 만들어야 하나요? 남들의 결론이 아니라 내 숫자로 판단할 문제입니다. 임대소득 과표 1억 원 미만이거나 소득 대부분을 생활비로 써야 한다면, 법인은 세금과 유지비를 늘리는 선택이 되기 쉽습니다. 반대로 유보·분산·승계 계획이 있다면 검토 가치가 충분합니다.

Q. 법인세 9% 구간으로 계산해 주는 곳도 있던데요? 2024년까지의 기준이거나, 임대 주업이 아닌 일반 법인 기준입니다. 가족 지분 50% 초과·직원 5인 미만·임대 주업인 법인은 2025년부터 최저 구간이 삭제됐고 2026년 현재 최저 20%(지방세 포함 22%)입니다. 이 세율로 다시 계산하면 결론이 바뀌는 경우가 많습니다.

Q. 배당을 연 2,000만 원 이하로만 받으면 되지 않나요? 그 한도 안에서는 15.4% 분리과세로 끝나 유효한 전략입니다. 가족 주주 여러 명이 각자 한도를 쓰면 분산 폭도 커집니다. 다만 지분 비율대로만 배당할 수 있으므로, 이 전략은 초기 지분 설계와 한 몸입니다.

Q. 법인으로 하면 성실신고확인은 피할 수 있나요? 피하기 어렵습니다. 성실신고확인대상 개인사업자가 전환한 법인은 3년간 확인 대상이고, 임대 주업 소규모 법인은 그 자체로 계속 성실신고확인대상입니다.

Q. 이미 만든 가족법인이 손해인 것 같은데 청산해야 하나요? 단순 비교로 결정하면 위험합니다. 청산 시 법인세와 주주 의제배당 소득세가 한꺼번에 발생해 청산 비용이 유지 부담보다 클 수 있습니다. 직원 고용이나 사업 구조 조정으로 소규모 법인 요건을 벗어나는 길이 있는지를 포함해, 유지·조정·청산 세 갈래를 계산해 보고 정할 문제입니다.

꼭 확인하세요

이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 세법(2026년 개시 사업연도 법인세율 포함)을 기준으로 작성한 일반 정보입니다. 본문에 언급된 2026년 세제개편안 관련 내용은 국회 통과 전의 정부안으로, 확정 과정에서 달라질 수 있습니다.

가족법인의 유불리는 소득 규모, 부동산 종류, 가족 구성, 자금 사용 계획에 따라 완전히 달라지며, 특히 기존 부동산 이전은 방식별 세부담 차이가 큽니다. 설립·이전·증여를 실행하기 전에 반드시 숫자로 비교해 보시기 바랍니다. 무료 점검은 아톰세무회계 상담 페이지를 참고해 주세요.