개인 임대에서 가족법인 전환, 세금이 실제로 어떻게 달라지나

결론부터 말씀드리면, 법인 전환의 성패는 전환 후 세율이 아니라 "옮기는 순간의 세금"과 "꺼내 쓰는 순간의 세금"에서 갈립니다.

• 개인 부동산을 법인에 넘기는 것은 세법상 양도입니다. 방식이 무엇이든 양도세와 취득세라는 관문을 지나야 하고, 임대업은 취득세 감면이 막혀 있습니다.
• 이월과세는 양도세 면제가 아니라 연기입니다. 그리고 주택은 이 특례 자체가 배제되어 있습니다.
• 전환 후에도 법인 돈은 내 돈이 아닙니다. 급여·배당으로 꺼낼 때 두 번째 세금이 붙고, 절차 없이 꺼내면 가지급금이 됩니다.

5월 종합소득세 신고서를 받아 들고 "임대소득 때문에 세율이 38%까지 올라갔다"며 법인 전환을 문의하시는 분이 부쩍 늘었습니다. 주변에서 "법인세는 낮으니 무조건 전환이 이득"이라는 말을 많이 들으십니다. 하지만 실제로는 답이 갈립니다. 전환으로 아끼는 세금은 매년 조금씩 쌓이는 반면, 전환하는 데 드는 세금은 첫해에 한꺼번에 나가기 때문입니다. 이 글은 그 관문을 순서대로 짚습니다.

법인세율이 낮으니 무조건 전환이 이득 아닌가요?

그 비교부터 다시 해야 합니다. 임대 가족법인의 세율은 생각보다 높습니다.

2026년 법인세율은 과세표준 2억원 이하 10%, 2억~200억원 20%입니다. 그런데 가족 지분 50% 초과, 임대 주업(또는 임대·이자·배당이 매출의 50% 초과), 직원 5인 미만 — 이 셋에 모두 해당하는 법인은 '성실신고확인대상 소규모 법인'으로 최저 구간 없이 **200억원까지 일괄 20%(지방소득세 포함 22%)**입니다. 전형적인 임대 가족법인이 정확히 여기 해당합니다.

개인 종합소득세(최고 45%, 지방세 포함 49.5%)와 실효세율로 비교하면 손익분기는 임대소득 과세표준 약 1억원입니다. 그 아래면 법인이 세율에서조차 이기지 못하고, 그 위라도 법인에 남긴 이익을 배당으로 꺼내는 순간 배당소득세가 다시 붙어 격차가 줄어듭니다. 배당은 연 2,000만원까지는 15.4% 분리과세지만, 넘어서면 금융소득 종합과세로 다른 소득과 합산되어 최고 구간까지 올라갈 수 있습니다.

즉 "낮은 법인세율"은 이익을 법인에 유보할 때의 이야기입니다. 임대소득을 생활비로 써야 하는 구조라면 전환의 세율 이점은 상당 부분 사라집니다. 이 판단이 서고 난 다음에야 전환 방식을 논할 순서입니다.

전환할 때 양도소득세가 정말 나오나요?

나옵니다. 개인과 법인은 남남이므로, 부동산을 법인 명의로 바꾸는 행위 자체가 양도이기 때문입니다.

이전 방식은 크게 세 가지이고, 세금이 붙는 방식이 다릅니다.

주의할 점 두 가지입니다. 첫째, 매매 방식은 특수관계인 거래이므로 시가로 해야 합니다. 시가보다 싸게 넘기면 부당행위계산부인(특수관계인 간 거래를 세무서가 인정하지 않고 시가로 다시 계산하는 것)과 증여 문제가 따라붙습니다. 둘째, 임대업 사업양수도는 포괄양수도 요건을 갖추면 부가가치세 없이 넘길 수 있지만, 요건이 어긋나면 건물분 부가세가 추가로 발생합니다.

이월과세를 받으면 양도세가 없어지는 건가요?

없어지지 않습니다. 내는 사람과 시점이 바뀔 뿐입니다.

조세특례제한법 제32조의 이월과세는, 전환 시점에 개인에게 양도세를 매기지 않는 대신 법인이 나중에 그 부동산을 팔 때 개인 단계의 양도세 상당액을 법인세로 납부하는 제도입니다. 세금이 사라지는 것이 아니라 법인 안으로 이월되어 잠들어 있는 것입니다. 법인이 영원히 안 팔 계획이 아니라면, 전환 유불리 계산에 이 잠재 세금을 반드시 넣어야 합니다.

요건은 세 가지입니다. 소비성서비스업이 아닐 것, 새 법인의 자본금이 전환 사업장의 순자산가액 이상일 것, 현물출자 또는 설립 3개월 내 포괄 사업양수도 방식일 것. 중소기업 요건은 없습니다(중소기업 요건이 붙는 것은 기업 간 통합 특례로, 다른 조문입니다).

그리고 이 주제에서 가장 자주 누락되는 사실 하나. 사업용고정자산이 주택이거나 주택을 취득할 수 있는 권리이면 이월과세 적용이 제외됩니다. 주택임대사업자는 이 특례의 문 앞에서 돌아서야 한다는 뜻입니다. 상가·빌딩·오피스 임대는 가능하고, 주택은 불가능합니다. 인터넷의 법인전환 성공 사례 대부분이 상가건물인 이유가 여기 있습니다.

사후관리도 정확히 알아두셔야 합니다. 법인 설립일부터 5년 안에 전환으로 받은 주식의 50% 이상을 처분하거나, 법인이 승계받은 사업을 폐지(승계한 사업용고정자산의 절반 이상 처분 포함)하면 이월됐던 양도세가 개인에게 추징됩니다. 전환 직후 자녀에게 주식을 대거 넘기는 승계 설계는 이 5년 규정과 정면충돌하므로, 지분 이전 시점은 사후관리 기간을 넘겨 잡는 것이 원칙입니다.

취득세는 얼마나 각오해야 하나요?

임대업은 감면이 막혀 있어, 시가 기준으로 고스란히 나옵니다.

법인전환 시 취득세를 75% 감면해 주는 특례가 있지만, 부동산 임대업과 공급업은 2020년 8월부터 감면 대상에서 제외됐습니다. 이월과세로 양도세를 미루는 데 성공하더라도 취득세는 전액 내야 합니다.

세율은 부동산 종류와 법인 소재지에 따라 갈립니다.

숫자로 보면 체감이 됩니다. 시가 20억원 상가를 법인에 넘기면 취득세만 약 9,200만원, 서울 등 과밀억제권역에 갓 세운 법인이면 약 1억 9천만원입니다. 법인 설립 소재지와 설립 후 경과기간이 취득세를 두 배로 가르므로, 전환 일정과 본점 위치는 등기 전에 설계할 문제입니다.

주택은 취득세 12%에 더해 법인 보유 주택 종부세가 기본공제 0원·단일 최고세율로 매겨지고, 2026년 8월 발표된 세제개편안(국회 미통과 정부안)은 이를 2028년부터 5.0% 단일세율로 더 올리는 내용을 담고 있습니다. 이월과세 배제까지 겹쳐, 주택임대의 법인 전환은 현행 세제에서 사실상 출구가 없습니다.

가족에게 급여를 주면 소득이 나눠지나요?

나눠집니다. 단, 실제로 일하는 가족에 한해서입니다.

법인 전환의 실질적 이점 중 하나가 소득 분산입니다. 배우자·자녀에게 급여를 주면 법인은 비용 처리로 이익을 줄이고, 받는 쪽은 각자의 낮은 세율 구간에서 과세됩니다. 여기에 근로소득공제까지 작동하니 개인 단독 명의로 몰릴 때보다 전체 세부담이 내려갑니다.

전제는 근로의 실질입니다. 임대차 관리, 회계, 시설 관리 등 실제 수행하는 업무가 있어야 하고, 급여 수준도 그 업무의 시장 임금과 견줘 합리적이어야 합니다. 출근 기록도 업무 흔적도 없는 가족에게 월급만 나가면 부당행위계산부인으로 비용이 부인되고, 경우에 따라 증여 문제까지 번집니다. 상담에서 저희가 급여 설계 때 직무기술서와 업무 증빙부터 챙기는 이유입니다.

배당 분산도 같은 원리로 작동합니다. 가족 주주 각자가 연 2,000만원 이하 배당을 받으면 15.4% 분리과세로 끝납니다. 다만 배당은 지분 비율대로만 가능하므로, 이 전략을 쓰려면 설립 단계의 지분 설계가 선행되어야 합니다.

법인 통장 돈을 쓰면 정확히 무슨 일이 생기나요?

가지급금이라는 이름의 빚이 생기고, 그 빚이 세금을 계속 만들어냅니다.

급여·배당 절차 없이 법인 돈을 개인이 가져가면 세법은 이를 법인이 대표에게 빌려준 돈으로 봅니다. 법인은 연 4.6%(현행 당좌대출이자율)의 이자를 받은 것으로 간주되어 그만큼 법인세 과세소득이 늘고, 실제로 이자를 안 받으면 그 금액이 대표의 상여로 처분되어 근로소득세까지 따라옵니다. 가지급금이 몇 년 쌓이면 재무제표에 그대로 드러나 세무조사에서 가장 먼저 들여다보는 계정이 됩니다.

개인 임대사업자 시절의 습관, 즉 "임대료 통장이 곧 생활비 통장"인 구조를 법인에 그대로 가져오는 순간 문제가 시작됩니다. 전환 전에 월 생활비를 계산해 급여를 그에 맞게 설정해 두는 것이, 전환 후 가지급금을 지우느라 고생하는 것보다 훨씬 쌉니다.

전환 유지비까지 넣으면 계산이 어떻게 되나요?

매년 나가는 고정비를 세 절감액에서 빼야 진짜 답이 나옵니다.

법인은 복식부기와 세무조정계산서 첨부가 의무라 기장·조정 수수료가 연 수백만원 단위로 들고, 대표 급여를 설정하면 4대보험 사용자 부담이 따라옵니다. 성실신고확인대상 개인이 전환한 법인은 전환 후 3년간 성실신고확인 대상이라 그 비용도 이어지고, 자산 120억원 이상 등 요건에 해당하면 외부감사 비용이 추가됩니다.

정리하면 전환의 손익계산서는 이렇게 짜입니다. 들어가는 쪽에는 양도세(이월과세 시 잠재 세금), 취득세, 매년의 유지비. 나오는 쪽에는 세율 차익, 소득 분산 효과, 장기 승계 효과. 들어가는 쪽은 확정 숫자이고 나오는 쪽은 조건부 숫자라는 비대칭이 이 판단의 본질입니다.

아톰이 보는 법

법인 전환 상담에서 저희가 가장 먼저 확인하는 것은 전환 방식이 아니라 회수 기간입니다. 취득세와 부대비용으로 첫해에 나가는 돈을 매년의 절감액으로 나누면 몇 년 만에 본전이 되는지가 나오는데, 이 숫자가 7년, 10년을 넘어가는 계산도 드물지 않습니다. 그 기간 안에 매도 계획이 있다면 이월과세 사후관리와 잠재 세금까지 얽혀 전환하지 않는 편이 나은 경우가 많습니다.

두 번째는 물건의 종류입니다. 같은 임대소득이라도 상가는 이월과세라는 통로가 열려 있고, 주택은 이월과세 배제·취득세 12%·종부세 중과로 삼중의 벽이 서 있습니다. "임대사업 법인 전환"이라는 한 단어로 묶기에는 상가와 주택의 답이 정반대입니다. 들으신 성공 사례가 어느 쪽 물건이었는지부터 확인하셔야 합니다.

마지막으로, 전환은 되돌리기 어렵습니다. 법인에 넣은 부동산을 다시 꺼내려면 또 한 번의 양도와 취득이 됩니다. 그래서 저희는 전환 전에 개인 유지·신규 취득만 법인·기존 물건 전환의 세 갈래를 놓고 10년치 세부담을 비교한 보고서를 먼저 드립니다. 시뮬레이션해보면 답이 보이고, 그 답은 사람마다 다릅니다.

전환 전 체크리스트

• 임대소득 과세표준이 연 1억원을 넘고, 이익을 법인에 유보할 수 있는가
• 전환 대상이 상가·건물인가, 주택인가 (주택이면 이월과세 배제·취득세 12%)
• 시가 기준 취득세(약 4.6~9.4%)를 낼 자금이 준비되어 있는가
• 법인 본점을 과밀억제권역 밖에 둘 수 있는가, 설립 후 5년 경과 여부는
• 새 법인 자본금을 전환 사업장 순자산가액 이상으로 맞출 수 있는가
• 전환 후 5년 내 주식 50% 이상 처분·사업 폐지 계획이 없는가
• 급여를 줄 가족의 실제 업무와 증빙을 갖출 수 있는가
• 월 생활비를 급여·배당 한도 안에서 해결할 수 있는가 (가지급금 예방)
• 기장료·4대보험·성실신고확인 등 연 고정비를 절감액이 상회하는가

자주 묻는 질문

Q. 법인 전환하면 양도세를 안 낸다고 들었는데요? 이월과세 요건을 갖추면 전환 시점에 내지 않을 뿐, 법인이 그 부동산을 팔 때 개인 단계 양도세 상당액을 법인이 납부합니다. 면제가 아니라 연기이며, 주택은 이 특례 자체가 적용되지 않습니다.

Q. 현물출자와 사업양수도 중 뭐가 유리한가요? 이월과세 효과는 같습니다. 차이는 절차와 자금입니다. 현물출자는 감정평가 등 절차 비용이 들지만 매수 자금이 필요 없고, 사업양수도는 절차가 상대적으로 단순한 대신 법인에 양수 대금 재원이 필요합니다. 부채 승계 구조, 순자산가액 요건 충족 가능성에 따라 선택이 갈리므로 사전 설계가 필요합니다.

Q. 주택 여러 채를 법인으로 옮기고 싶은데 방법이 없나요? 현행 세제에서는 이월과세 배제, 취득세 12% 중과, 법인 종부세 중과가 겹쳐 이전 비용이 절감액을 압도하는 경우가 대부분입니다. 기존 주택 이전보다는 다른 구조(보유 유지, 매도 시점 조정, 증여 등)와 비교해 판단할 문제입니다.

Q. 전환하고 바로 자녀에게 주식을 넘겨도 되나요? 이월과세를 받았다면 위험합니다. 설립일부터 5년 내 주식 50% 이상 처분 시 이월된 양도세가 추징됩니다. 승계 목적이라면 지분 이전 시점을 사후관리 기간 이후로 설계하거나, 처음부터 자녀를 주주로 참여시키는 방식을 검토하는 편이 안전합니다.

Q. 전환하면 성실신고확인 부담은 없어지나요? 없어지지 않습니다. 성실신고확인대상 개인이 전환한 법인은 3년간 확인 대상이고, 임대 주업 가족법인은 소규모 법인 요건에 해당하는 한 계속 대상입니다.

꼭 확인하세요

이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 세법을 기준으로 작성한 일반 정보입니다. 본문에 언급된 2026년 세제개편안 관련 내용은 국회 통과 전의 정부안으로, 최종 확정 과정에서 달라질 수 있습니다.

법인 전환의 유불리는 부동산 종류, 취득가액과 시가의 차이, 부채 구조, 가족 구성, 매도 계획에 따라 완전히 달라지며, 이월과세·취득세는 요건 하나로 수천만원이 갈리는 영역입니다. 전환 등기 전에 방식별 세부담을 숫자로 비교해 보시기 바랍니다. 무료 점검은 아톰세무회계 상담 페이지를 참고해 주세요.